Продать квартиру в ипотеке можно. Но такая сделка сложнее обычной: перед продажей нужно закрыть долг перед банком, снять обременение и только потом оформить квартиру на покупателя.
Главный риск для продавца – закрыть ипотеку своими или занятыми деньгами до того, как сделка действительно подтверждена. Если покупатель передумает, его банк не одобрит квартиру или документы окажутся не готовы, продавец останется с квартирой и новым долгом.
iBuyers помогает провести такую сделку безопаснее: сначала мы проверяем покупателя, банк, документы и сам объект, а уже потом подключаемся к схеме закрытия ипотеки.
Главный риск для продавца – закрыть ипотеку своими или занятыми деньгами до того, как сделка действительно подтверждена. Если покупатель передумает, его банк не одобрит квартиру или документы окажутся не готовы, продавец останется с квартирой и новым долгом.
iBuyers помогает провести такую сделку безопаснее: сначала мы проверяем покупателя, банк, документы и сам объект, а уже потом подключаемся к схеме закрытия ипотеки.
Когда мы можем помочь
Мы рассматриваем сделки, где у продавца уже есть покупатель или понятная перспектива продажи.
Лучший сценарий – когда покупатель уже получил предварительное одобрение банка или готов купить квартиру за собственные деньги. В этом случае можно проверить всю цепочку: сколько нужно закрыть перед банком продавца, проходит ли квартира требования банка покупателя и каким образом снять обременение.
Если покупатель пока просто “интересуется”, документы не готовы или банк ещё не подтвердил ипотеку, мы сначала помогаем понять, какие риски нужно убрать до запуска сделки.
Лучший сценарий – когда покупатель уже получил предварительное одобрение банка или готов купить квартиру за собственные деньги. В этом случае можно проверить всю цепочку: сколько нужно закрыть перед банком продавца, проходит ли квартира требования банка покупателя и каким образом снять обременение.
Если покупатель пока просто “интересуется”, документы не готовы или банк ещё не подтвердил ипотеку, мы сначала помогаем понять, какие риски нужно убрать до запуска сделки.
Как проходит работа
1. Сначала смотрим остаток долга
Продавец получает в своём банке точную сумму для полного погашения ипотеки. Нам важно понимать не примерный остаток, а сумму, которую нужно закрыть для снятия обременения.
Также проверяем, какой порядок применяет банк: как принимается погашение, какие документы выдаются после закрытия кредита и сколько времени занимает снятие залога.
2. Проверяем покупателя
Если покупатель берёт ипотеку, нам важно увидеть не просто устное “банк одобрит”, а предварительное решение банка. Покупатель должен понимать сумму одобрения, первоначальный взнос и условия своей ипотеки.
Если покупатель покупает за собственные деньги, проверяется готовность к расчётам и сроки выхода на сделку.
3. Проверяем квартиру
Банк покупателя должен одобрить не только заёмщика, но и саму квартиру. Поэтому мы заранее смотрим документы: правоустанавливающий документ, техпаспорт или кадастровый паспорт, справку об обременениях, наличие перепланировок, арестов или других ограничений.
Если квартира не проходит требования банка, сделку нельзя ускорять за счёт рискованного погашения ипотеки. Сначала нужно понять, можно ли устранить проблему.
4. Согласовываем безопасную схему
После проверки становится понятно, как лучше провести сделку. Возможны разные варианты:
На этом этапе определяется порядок расчётов: кто, когда и на каком основании закрывает ипотеку продавца, когда снимается залог и когда оформляется договор купли-продажи.
5. Подключаемся к закрытию ипотеки
Если сделка подтверждена, iBuyers может подключиться к закрытию долга перед банком продавца. Это нужно, когда без погашения ипотеки невозможно снять обременение и оформить продажу.
Смысл нашей роли – не дать продавцу войти в опасную схему, где он сам занимает крупную сумму, закрывает ипотеку и ждёт, состоится ли сделка. Мы подключаемся только после проверки покупателя, банка и документов.
6. Снимаем обременение
После погашения долга банк закрывает ипотеку и запускается снятие обременения. В зависимости от банка это может происходить через банк, eGov или ЦОН.
На этом этапе важно контролировать сроки и документы, чтобы квартира стала готова к оформлению на покупателя.
7. Оформляем продажу
После снятия обременения стороны выходят на договор купли-продажи. Если покупатель берёт ипотеку, квартира после оформления может перейти в залог уже его банка.
Продавец получает оставшуюся сумму после закрытия долга и проведения расчётов.
Продавец получает в своём банке точную сумму для полного погашения ипотеки. Нам важно понимать не примерный остаток, а сумму, которую нужно закрыть для снятия обременения.
Также проверяем, какой порядок применяет банк: как принимается погашение, какие документы выдаются после закрытия кредита и сколько времени занимает снятие залога.
2. Проверяем покупателя
Если покупатель берёт ипотеку, нам важно увидеть не просто устное “банк одобрит”, а предварительное решение банка. Покупатель должен понимать сумму одобрения, первоначальный взнос и условия своей ипотеки.
Если покупатель покупает за собственные деньги, проверяется готовность к расчётам и сроки выхода на сделку.
3. Проверяем квартиру
Банк покупателя должен одобрить не только заёмщика, но и саму квартиру. Поэтому мы заранее смотрим документы: правоустанавливающий документ, техпаспорт или кадастровый паспорт, справку об обременениях, наличие перепланировок, арестов или других ограничений.
Если квартира не проходит требования банка, сделку нельзя ускорять за счёт рискованного погашения ипотеки. Сначала нужно понять, можно ли устранить проблему.
4. Согласовываем безопасную схему
После проверки становится понятно, как лучше провести сделку. Возможны разные варианты:
- покупатель покупает за собственные деньги,
- покупатель берёт ипотеку в том же банке,
- покупатель берёт ипотеку в другом банке, а долг продавца нужно закрыть до снятия обременения.
На этом этапе определяется порядок расчётов: кто, когда и на каком основании закрывает ипотеку продавца, когда снимается залог и когда оформляется договор купли-продажи.
5. Подключаемся к закрытию ипотеки
Если сделка подтверждена, iBuyers может подключиться к закрытию долга перед банком продавца. Это нужно, когда без погашения ипотеки невозможно снять обременение и оформить продажу.
Смысл нашей роли – не дать продавцу войти в опасную схему, где он сам занимает крупную сумму, закрывает ипотеку и ждёт, состоится ли сделка. Мы подключаемся только после проверки покупателя, банка и документов.
6. Снимаем обременение
После погашения долга банк закрывает ипотеку и запускается снятие обременения. В зависимости от банка это может происходить через банк, eGov или ЦОН.
На этом этапе важно контролировать сроки и документы, чтобы квартира стала готова к оформлению на покупателя.
7. Оформляем продажу
После снятия обременения стороны выходят на договор купли-продажи. Если покупатель берёт ипотеку, квартира после оформления может перейти в залог уже его банка.
Продавец получает оставшуюся сумму после закрытия долга и проведения расчётов.
Сколько времени это занимает
В среднем такая процедура может занимать от 7 до 15 дней, если покупатель, банк и документы готовы. Срок зависит от банка продавца, банка покупателя, суммы долга, порядка снятия обременения и готовности документов.
Если есть перепланировка, старый техпаспорт, спорные документы или банк покупателя ещё не проверил объект, срок может увеличиться.
Если есть перепланировка, старый техпаспорт, спорные документы или банк покупателя ещё не проверил объект, срок может увеличиться.
Сколько стоит участие iBuyers
Стоимость зависит от суммы долга, срочности сделки, документов и риска, который iBuyers берёт на себя.
Если у покупателя уже есть предварительное одобрение банка и сделка выглядит подтверждённой, стоимость участия может составлять до 4 – 8%. Точная сумма обсуждается после проверки объекта, покупателя и остатка долга.
Мы не берёмся за сделку вслепую. Сначала нужно понять, можно ли безопасно провести продажу.
Если у покупателя уже есть предварительное одобрение банка и сделка выглядит подтверждённой, стоимость участия может составлять до 4 – 8%. Точная сумма обсуждается после проверки объекта, покупателя и остатка долга.
Мы не берёмся за сделку вслепую. Сначала нужно понять, можно ли безопасно провести продажу.
Когда мы не рекомендуем спешить
Не стоит запускать схему закрытия ипотеки, если:
В таких ситуациях сначала нужно убрать риски. Иначе можно закрыть ипотеку, но не продать квартиру.
- покупатель ещё не получил предварительное одобрение банка;
- банк покупателя не проверял конкретную квартиру;
- нет точной суммы остатка долга;
- на квартире есть арест или спор;
- техпаспорт не соответствует фактическому состоянию квартиры;
- есть неузаконенная перепланировка;
- продавец хочет закрыть ипотеку временными деньгами без подтверждённой сделки.
В таких ситуациях сначала нужно убрать риски. Иначе можно закрыть ипотеку, но не продать квартиру.
Итог
iBuyers помогает продавцу пройти самый сложный участок ипотечной сделки: от долга перед банком до продажи квартиры покупателю.
Мы проверяем покупателя, документы, банк и саму квартиру, а затем выстраиваем безопасный порядок закрытия ипотеки и снятия обременения.
Если у вас уже есть покупатель и квартира находится в ипотеке, не спешите занимать деньги для погашения долга. Сначала нужно проверить, можно ли провести сделку безопасно.
Мы проверяем покупателя, документы, банк и саму квартиру, а затем выстраиваем безопасный порядок закрытия ипотеки и снятия обременения.
Если у вас уже есть покупатель и квартира находится в ипотеке, не спешите занимать деньги для погашения долга. Сначала нужно проверить, можно ли провести сделку безопасно.
Наши контакты: +7 701 0679900